海安市房(fáng)屋建築面積計算(suàn)管理(lǐ)技術規定（2021年版）

第一條  爲規範房(fáng)地産市場(chǎng)，促進我市房(fáng)地産業健康發展，根據有關法律、法規、國家、省房(fáng)産測量标準及相關規範，結合本市實際制定本規定。

第二條  本規定适用(yòng)于在城(chéng)市、鎮規劃區(qū)内房(fáng)地産開發項目。其它建築工程建築面積亦參照(zhào)執行。

第三條  房(fáng)地産面積的(de)預測和(hé)實測，應由有房(fáng)産測繪資質的(de)單位實施。房(fáng)屋面積測算(suàn)應遵循《房(fáng)産測量規範第1單元：房(fáng)産測量規定》（GB/T17986.1-2000）和(hé)《房(fáng)屋面積測算(suàn)技術規程》（DB32/T 3695-2019）。

第四條  計算(suàn)全部建築面積及計入容積率部分(fēn)的(de)範圍：

（一）永久性結構的(de)單層房(fáng)屋按一層計算(suàn)建築面積；低層、多(duō)層和(hé)高(gāo)層房(fáng)屋按各層建築面積的(de)總和(hé)計算(suàn)。

1.住宅建築：住宅建築層高(gāo)不應低于2.8米，且不應高(gāo)于3.3米。當其建築标準層層高(gāo)大(dà)于3.3米小于等于4.4米時(shí)，不論層内是否設有夾層，其計容建築面積計算(suàn)值按該層水(shuǐ)平投影(yǐng)面積(不含陽台部分(fēn))的(de)1.5倍計算(suàn)；當其建築标準層層高(gāo)大(dà)于4.4米小于等于5米時(shí)，不論層内是否設有夾層，其計容建築面積計算(suàn)值按該層水(shuǐ)平投影(yǐng)面積(不含陽台部分(fēn))的(de)2倍計算(suàn)；當其建築标準層層高(gāo)超過5米時(shí)，其計容建築面積計算(suàn)值在2倍的(de)基礎上以5米爲基準，每增加2.2米(不足2.2米時(shí)按2.2米計算(suàn))即增加1層(不含陽台部分(fēn))計算(suàn)。躍層式住宅、低層住宅、錯層式住宅的(de)起居室(指客廳)層高(gāo)在戶内通(tōng)高(gāo)時(shí)，不列入超層高(gāo)控制範圍。

2.商業、辦公建築：商業、辦公建築層高(gāo)必須控制在6米以下(xià)(含6米)。當層高(gāo)小于等于4.2米(底層4.6米)視作單層，計入容積率。當層高(gāo)大(dà)于4.2米(底層4.6米)、小于等于5.2米時(shí)(不論層内是否有隔層)，其計容建築面積按單層面積的(de)1.5倍計算(suàn)。當層高(gāo)大(dà)于5.2米、小于等于6米時(shí)(不論層内是否有隔層)，其計容建築面積按單層面積的(de)2倍計算(suàn)。

3.超市、大(dà)型商場(chǎng)、農貿市場(chǎng)、專賣店(diàn)、餐飲酒店(diàn)、娛樂(yuè)等，以及有特殊功能要求的(de)公共建築，建築層高(gāo)可(kě)根據功能要求确定。

（二）永久性結構的(de)單層房(fáng)屋其層高(gāo)大(dà)于2.2米時(shí)，應按一層計算(suàn)建築面積。多(duō)層和(hé)高(gāo)層房(fáng)屋應按各層建築面積的(de)總和(hé)計算(suàn)。

（三）房(fáng)屋自然層内局部樓層設有的(de)夾層、插層、技術層、結構轉換層、避難層、設備層、架空層及樓（電）梯間等，高(gāo)度在2.2米以上時(shí)，面積應按其水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（四）穿過房(fáng)屋的(de)通(tōng)道，房(fáng)屋内的(de)門廳、大(dà)廳面積均按一層計算(suàn)建築面積計算(suàn)。門廳、大(dà)廳内的(de)回廊部分(fēn)，層高(gāo)在2.2米以上時(shí)，面積應按其外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（五）房(fáng)屋内的(de)樓梯間、電梯（觀光(guāng)梯）井、提物(wù)井、垃圾道、管道井等應按房(fáng)屋自然層數計算(suàn)建築面積。

（六）房(fáng)屋天面上，屬永久性建築，層高(gāo)在2.2米以上的(de)樓梯間、水(shuǐ)箱間、電梯機房(fáng)、設備間等，建築面積應按其外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（七）住宅建築陽台設置在主體結構内的(de)，應按其外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（八）與房(fáng)屋相連的(de)有柱走廊，層高(gāo)在2.2米以上時(shí)，面積應按其柱的(de)外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（九）房(fáng)屋間永久性封閉的(de)架空通(tōng)廊，層高(gāo)在2.2米以上時(shí)，面積應按外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（十）地下(xià)室、半地下(xià)室及其相應出入口，層高(gāo)在2.2米以上時(shí)，應按其外牆（不包括采光(guāng)井、防潮層及保護牆）外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（十一）有柱或有圍護結構的(de)門廊、門鬥，應按其柱或圍護結構外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（十二）玻璃幕牆、金屬闆幕牆及其他(tā)材料幕牆作爲房(fáng)屋外牆時(shí)，應按外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)計算(suàn)建築面積。既有主牆，又有幕牆時(shí)，以主牆的(de)外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（十三）屬永久性建築的(de)有柱或非單排柱的(de)車棚、貨棚、站台、加油站等，層高(gāo)在2.2米以上時(shí)，應按柱外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（十四）與室内相通(tōng)，具備房(fáng)屋一般條件，并能正常利用(yòng)的(de)伸縮縫、沉降縫，應按外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（十五）依坡地的(de)建築物(wù)吊腳架空層，深基礎架空層，設計加以利用(yòng)，且有圍護結構的(de)，應按層高(gāo)在2.2米以上或淨高(gāo)在2.1米以上部位的(de)外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（十六）立體書(shū)庫、倉庫、車庫、機械車庫等有結構層的(de)，按其層高(gāo)＞2.2米結構層建築面積的(de)總和(hé)計算(suàn)。内部無結構層的(de)，不論其高(gāo)度和(hé)停放層數，均按一層計算(suàn)。

（十七）有圍護結構的(de)舞台燈光(guāng)控制室，按其圍護結構外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積的(de)實際層數計算(suàn)。

（十八）有永久性上蓋，有柱和(hé)圍護結構的(de)場(chǎng)館看台，層高(gāo)大(dà)于2.2米時(shí)，按柱或圍護結構的(de)外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)建築面積；場(chǎng)館内有結構層的(de)多(duō)層，應按多(duō)層面積計算(suàn)；場(chǎng)館看台下(xià)方加以利用(yòng)，且高(gāo)度在2.2米以上的(de)部位，應按其結構層水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

（十九）原始設計斜面結構屋頂下(xià)面加以利用(yòng)的(de)空間，層高(gāo)在2.2米以上或屋面底闆距樓面淨高(gāo)在2.1米以上（含 2.1米，下(xià)同）的(de)部分(fēn)，應計算(suàn)建築面積。

第五條  計算(suàn)一半建築面積及計算(suàn)一半容積率的(de)範圍：

（一）與房(fáng)屋相連，有上蓋無柱的(de)走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積的(de)一半計算(suàn)。上蓋水(shuǐ)平投影(yǐng)超過底闆外沿的(de)，以底闆圍護結構外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積一半計算(suàn)；圍護結構超過上蓋的(de)應按其上蓋水(shuǐ)平投影(yǐng)面積一半計算(suàn)。

（二）屬永久性建築的(de)獨立柱、單排柱車棚、貨棚、雨(yǔ)篷、站台、加油站、收費站等，層高(gāo)在2.2米以上的(de)，應按其上蓋水(shuǐ)平投影(yǐng)面積的(de)一半計算(suàn)。

（三）住宅建築陽台設置在主體結構外的(de)，應按其圍護結構外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積的(de)一半計算(suàn)。當圍護向内傾斜時(shí)，應按圍護上沿外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積的(de)一半計算(suàn)；當圍護向外傾斜時(shí)，應按底闆外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積的(de)一半計算(suàn)；當圍護超過上蓋投影(yǐng)時(shí)，應按其上蓋水(shuǐ)平投影(yǐng)面積一半計算(suàn)；上蓋投影(yǐng)超過圍護時(shí)，應按圍護結構外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積一半計算(suàn)。

（四）有頂蓋不封閉的(de)永久性架空通(tōng)廊，應按其圍護結構外圍水(shuǐ)平投影(yǐng)面積的(de)一半計算(suàn)。

（五）有永久性上蓋，無圍護結構的(de)場(chǎng)館看台，層高(gāo)≥2.2米的(de)，應按其上蓋水(shuǐ)平投影(yǐng)面積的(de)一半計算(suàn)。

（六）無頂蓋的(de)室外樓梯按各層水(shuǐ)平投影(yǐng)面積的(de)一半計算(suàn)。

第六條  建築面積不計入容積率統計的(de)範圍：

（一）地下(xià)車庫層、半地下(xià)車庫層(高(gāo)出室外地坪面設計标高(gāo)1.2米以下(xià))、地面車庫層(室内地面至梁底淨高(gāo)小于等于2米，梁的(de)高(gāo)度根據設計規範确定，但多(duō)層層高(gāo)不超過2.4米、高(gāo)層層高(gāo)不超過2.6米)。

（二）閣樓層建築面積（室内淨高(gāo)超過2米部分(fēn)）小于與之相聯的(de)标準層建築面積的(de)40％時(shí)不計入容積率，閣樓不得(de)單獨對(duì)外出售。

（三）架空層：建築底層布置的(de)架空層（其中電梯井、門廳、過道等圍合部分(fēn)按其建築面積計入容積率）。架空層應滿足以下(xià)條件：以柱、剪力牆落地，視線通(tōng)透、空間開敞，層高(gāo)應不小于标準層高(gāo)度；無特定功能，隻作爲公共休閑、綠化(huà)等公共開敞空間使用(yòng)。架空層應計入建築層次。

第七條  不計建築面積的(de)範圍：

（一）層高(gāo)在2.2米以下(xià)的(de)技術層、夾層、插層、架空層、車庫層、地下(xià)室、半地下(xià)室等。

（二）突出房(fáng)屋牆面的(de)構件、配件、裝飾柱、裝飾性幕牆、垛、勒腳、台階、無柱雨(yǔ)篷，以及有主牆體的(de)玻璃幕牆、金屬幕牆及其它材料幕牆等。

（三）房(fáng)屋之間無上蓋的(de)架空通(tōng)廊。

（四）無頂建築，房(fáng)屋的(de)天面、天面上的(de)花園、泳池、眺望間等景觀建築設施。

（五）與室内不相通(tōng)的(de)平台、花台、曬台，挑台、挑廊、檐廊，以及房(fáng)屋間的(de)伸縮縫等。

（六）建築物(wù)内的(de)操作平台、上料平台及利用(yòng)建築物(wù)的(de)空間安置箱、罐的(de)平台。

（七）騎樓、過街(jiē)樓的(de)底層用(yòng)作道路街(jiē)巷通(tōng)行的(de)部分(fēn)，臨街(jiē)樓房(fáng)、挑廊下(xià)的(de)底層作爲公共道路、街(jiē)巷通(tōng)行（主要通(tōng)道，邊上無人(rén)行道）的(de)，不論其是否有柱、是否有圍護結構，均不計算(suàn)建築面積。

（八）利用(yòng)引橋、高(gāo)架路、高(gāo)架橋等路面作爲頂蓋建造的(de)房(fáng)屋。

（九）房(fáng)屋主牆外的(de)保溫層、防潮層、采光(guāng)井等其它裝飾性材料的(de)貼面。

（十）獨立煙(yān)囪以及亭、塔、油（水(shuǐ)、氣）罐、池、地下(xià)人(rén)防的(de)幹、支線等。

（十一）活動房(fáng)屋、臨時(shí)房(fáng)屋、無頂蓋或部分(fēn)倒塌的(de)房(fáng)屋。

（十二）無永久性頂蓋的(de)架空走廊和(hé)用(yòng)于檢修、消防的(de)室外鋼梯、爬梯等。

（十三）同時(shí)滿足以下(xià)條件的(de)住宅建築的(de)飄窗(chuāng)：設置在主體結構外，且窗(chuāng)台最外側上下(xià)方無結構性牆體圍護，上下(xià)層飄窗(chuāng)之間與外部通(tōng)透的(de)；開窗(chuāng)淨寬不大(dà)于所屬房(fáng)間開間的(de)2/3，窗(chuāng)台高(gāo)度（窗(chuāng)台面與室内地面的(de)高(gāo)差）不小于0.45米、飄窗(chuāng)淨高(gāo)不大(dà)于2.1米、進深自牆體内側到挑闆外側不大(dà)于0.9米。

（十四）頂層檐口以上用(yòng)結構層（樓闆）全封閉的(de)，應視爲隔熱(rè)層不計算(suàn)建築面積。

（十五）樓梯已計算(suàn)建築面積的(de)，其下(xià)方空間無論是否利用(yòng)，均不計算(suàn)建築面積。

第八條  半地下(xià)車庫建築占地不計入建築密度，屋頂覆土綠化(huà)後計入綠地率。

第九條  産權登記實測面積不得(de)超過規劃許可(kě)面積3％，實測面積超過3%的(de)除補繳相關規費外，并按有關法律法規處罰。

第十條  建設單位在申報建設工程規劃許可(kě)前，必須進行施工圖建築面積預測繪，并将預測繪結果作爲建設工程施工圖紙設計文件的(de)一部分(fēn)。

第十一條  本規定由市自然資源和(hé)規劃局負責解釋。

第十二條  本規定自2021年11月(yuè)1日起施行。國家、省有新規定的(de)，從其規定。本規定公布之前，已經市規劃行政主管部門提供規劃設計要點或批準規劃設計方案的(de)建設項目，其房(fáng)屋建築面積計算(suàn)方法仍按原規定執行。

抄送：市委各部門、各直屬單位，市人(rén)大(dà)常委會辦公室，市政協辦公室，市法院、檢察院，市人(rén)武部，市各人(rén)民團體。

海安市人(rén)民政府辦公室                  2021年9月(yuè)18日印發